Comprar o vender una casa parece sencillo, pero cuando entramos a mirar los detalles legales, podemos llegar a sentirnos bastante desorientados, tanto, que nos hacemos muchísimas preguntas.
Algunas de ellas son: ¿Quién es el dueño? ¿Qué impuestos hay que pagar? ¿Dónde firmo?
Es común sentir confusión, pero tranquilo; aquí te desgloso todo lo que necesitas saber para que no te pierdas en el camino y tu operación sea un éxito.
¿De quién es la casa realmente?
Aunque parezca evidente, confirmar quién es el dueño de una casa que deseas comprar no siempre es tan fácil. A veces, hay sorpresas ocultas que pueden convertir una compraventa en un dolor de cabeza; por eso, el primer paso es verificar la titularidad de la propiedad.
Para hacerlo, necesitas acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple. Este documento detalla quién es el dueño, si hay más de uno y si la vivienda tiene cargas, como hipotecas o embargos. Como ya pensarás, verificar esta información es de suma importancia, ya que imagínate que te lanzas a comprar una casa para luego descubrir que está embargada o que el vendedor no era el único propietario, sería un fastidio. Por suerte, como mencionamos anteriormente, estas situaciones pueden evitarse fácilmente con esta comprobación inicial.
Por otro lado, si la casa es fruto de una herencia, la situación puede ser aún más complicada (en todos los sentidos). Para empezar, es imprescindible que todos los herederos estén de acuerdo con la venta, y si no han formalizado la aceptación de la herencia, la operación podría paralizarse indefinidamente. Otro punto crítico son las posibles servidumbres o derechos de paso inscritos en el registro, lo cual podría limitar el uso de la propiedad, algo que nadie quiere descubrir después de la compra. Por si fuera poco, en ocasiones los datos registrados no coinciden con la realidad, como discrepancias en los metros cuadrados o en el uso del suelo, por lo que este punto también debe aclararse antes de seguir adelante.
El contrato de arras: un compromiso serio.
El contrato de arras es una especie de preacuerdo en el que las partes se comprometen a cerrar la compraventa, protegiéndose ambos mediante una “promesa” legal. Para cerrar este contrato se debe proceder al pago de una señal por parte del comprador, que suele ser un porcentaje del precio de la vivienda. Es importante tener en cuenta que no es solo un simple acuerdo: tiene consecuencias legales. Si el comprador se arrepiente, perderá el dinero entregado como señal. Por otro lado, si el vendedor decide no seguir adelante, deberá devolver el doble de la cantidad recibida; por ello es imprescindible que el contrato de arras esté bien redactado y refleje claramente las condiciones acordadas.
¿Cómo podemos garantizar que todo el proceso se realiza en condiciones? Con la ayuda de una empresa especializada en gestión de patrimonio, como nos recomiendan los profesionales de Univial; ellos nos guiarán durante todo el proceso para que no haya margen de error.
La escritura pública: el paso definitivo.
La escritura pública es, sin lugar a dudas, el paso más importante en cualquier proceso de compraventa de inmuebles: es el paso final que da validez legal a la transacción y en el que la propiedad cambia de manos de manera oficial. Esta es la parte que asegura que todo lo que has negociado con el vendedor se hace conforme a la ley, y cualquier disputa posterior se resolverá con este documento como prueba clave.
La escritura pública debe ser firmada ante un notario, quien se asegura de que ambas partes (comprador y vendedor) estén de acuerdo con todos los términos, al mismo tiempo que vela porque la operación sea transparente, legal y esté correctamente documentada. Aunque el notario no asesora a ninguna de las partes, es su responsabilidad verificar que ambas entienden lo que están firmando, lo que lo convierte en una figura neutral en el proceso.
Además, este documento no solo recoge los detalles básicos como el precio de la vivienda o su descripción, sino que también incluye los aspectos fundamentales de la operación, como las cargas sobre la propiedad, las deudas o cualquier otro acuerdo entre las partes. Es importante entender que lo que esté escrito en la escritura pública es lo que tendrá valor legal, por lo que cualquier detalle debe ser revisado cuidadosamente antes de firmar.
El notario, antes de firmar la escritura, también verifica otros documentos necesarios, como el certificado energético de la vivienda, y si la propiedad tiene cargas como hipotecas o embargos, estos deben quedar resueltos antes de proceder con la firma. Si alguna de estas cargas no ha sido cancelada o regularizada, la escritura podría invalidarse, lo que generaría complicaciones legales para ambas partes.
Por otro lado, si eres el comprador, es el momento de pagar el precio acordado por la vivienda (generalmente mediante transferencia bancaria). Este pago se plasma en la escritura y garantiza que la transacción se complete de forma segura y transparente. El vendedor, por su parte, se compromete a entregar la propiedad tal y como se ha acordado.
Una vez que la escritura está firmada, el notario enviará el documento al Registro de la Propiedad, donde se inscribirá la transacción; este es el paso definitivo para que seas reconocido oficialmente como propietario de la vivienda. Sin esta inscripción, no se considera que el inmueble te pertenezca legalmente, por lo que es muy importante que este paso se complete correctamente.
Impuestos y gastos asociados.
Una vez que el trato está cerrado, llegan los gastos que nadie menciona al principio, pero que son inevitables. En el caso del comprador, tendrá que pagar impuestos como el IVA si la vivienda es nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la casa es de segunda mano. Además, están los gastos propios de la notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios de la gestoría, si decides contratar una.
Por otro lado, al vendedor le corresponde abonar la plusvalía municipal, un impuesto que depende de cuánto ha aumentado el valor del terreno desde que lo adquiriste.
Todo esto puede sumar una cantidad considerable, así que es mejor que lo tengas en cuenta desde el principio para evitar sorpresas desagradables. Para empezar, podemos orientarte un poco acerca de los gastos de notaría, que suelen ser diferentes según el servicio:
- Para una escritura de compraventa de un inmueble, los gastos notariales suelen oscilar entre 300 y 700 euros aproximadamente, dependiendo del precio de la vivienda. Es importante tener en cuenta que, si el valor de la propiedad es muy alto, los honorarios también aumentan proporcionalmente.
- Además de los honorarios del notario, también se deben contemplar otros gastos asociados, como los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (que pueden rondar los 100-150 euros), los impuestos asociados a la compraventa (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si la vivienda es de segunda mano), y otros gastos administrativos.
Problemas comunes y cómo evitarlos.
Aunque todo parezca ir viento en popa, siempre pueden surgir contratiempos.
Uno de los más habituales es que el inmueble tenga hipotecas inscritas en el Registro que ya están pagadas, pero no han sido canceladas oficialmente. En este caso, el vendedor tendrá que tramitar la cancelación antes de la venta. Otro problema común es que los metros cuadrados reales de la vivienda no coincidan con los registrados. Esto puede afectar al precio de la casa y, en algunos casos, generar problemas legales.
También debes estar atento si compras un inmueble alquilado, ya que el contrato de arrendamiento sigue vigente y no podrás echar al inquilino hasta que termine el acuerdo.
El asesoramiento, tu mejor aliado.
En un proceso tan complicado, recuerda que rodearte de expertos puede ayudarte a marcar la diferencia: no te lances a la aventura sin contar con el apoyo de profesionales que conozcan las leyes y los trámites necesarios.
Un buen asesoramiento te ayudará a detectar irregularidades en la documentación, calcular los impuestos correctamente y asegurarte de que todo se lleva a cabo de forma legal. Aunque pueda parecer un gasto extra, la tranquilidad que te da saber que todo está en orden no tiene precio.
Consejos extra para triunfar en la compraventa.
Para terminar, cerramos este artículo con unos consejos extra que pueden venirte bien durante el proceso:
- Lee con mucha atención todos los documentos antes de firmar, y si algo no te queda claro, pregunta; siempre es mejor preguntar que quedarnos con la duda y firmar algo que nos puede dar problemas en el futuro.
- Calcula los gastos asociados para evitar sobresaltos en el presupuesto.
- Mantén una buena comunicación con todas las partes involucradas: notarios, agentes inmobiliarios y asesores legales.
- No tengas miedo de invertir en un buen asesoramiento. Es mejor prevenir que lamentar.
Con esta guía, ya tienes lo necesario para proceder con seguridad a la compra o venta de una vivienda con confianza. Solo queda que te pongas manos a la obra y tomes las decisiones adecuadas. ¡Te deseamos mucho éxito en tu operación inmobiliaria!
