En un momento en el que la construcción de viviendas de obra nueva está bastante parada, se está experimentando un auge de la compraventa de viviendas de segunda mano. Si bien es positivo porque permite que muchas viviendas que llevan años sin usarse reciban una nueva vida, en muchas ocasiones requieren una obra integral de la misma. Y para realizar una obra en una vivienda, es imprescindible tener en cuenta una serie de permisos legales que varían según el tipo de intervención que se desea realizar, la ubicación del inmueble y la normativa municipal correspondiente. Y es que llevar a cabo una reforma sin la debida autorización puede acarrear sanciones económicas, la paralización de las obras e incluso la obligación de restaurar el estado original del inmueble, por lo que es fundamental actuar con conocimiento y responsabilidad desde el inicio del proyecto.
El primer paso antes de comenzar cualquier obra es determinar si se trata de una obra menor o una obra mayor. Las obras menores son aquellas que no afectan la estructura del edificio ni su uso, como puede ser el cambio de alicatado, pintura, instalaciones eléctricas o de fontanería sin alteraciones importantes, o la sustitución de carpintería interior. En estos casos, generalmente basta con una comunicación previa o una licencia de obra menor, un trámite más sencillo que suele concederse rápidamente tras presentar una memoria descriptiva de los trabajos y, en ocasiones, un croquis o presupuesto. Aun así, cada ayuntamiento establece sus propios criterios, por lo que es necesario consultar la normativa local.
En cambio, cuando se realizan reformas que afectan a elementos estructurales del edificio, a su fachada, a la distribución interior (especialmente si implica movimiento de tabiques o alteración de elementos comunes en comunidades de vecinos), o bien si se va a cambiar el uso del inmueble (por ejemplo, transformar un local comercial en vivienda), se considera una obra mayor. En este caso, como apuntan desde CrearSur, se necesita un proyecto técnico redactado por un arquitecto o un arquitecto técnico, visado por el colegio profesional correspondiente. Este proyecto debe presentarse junto a una solicitud de licencia de obra mayor, y el ayuntamiento evalúa su viabilidad técnica y urbanística antes de conceder el permiso. El proceso puede tardar semanas o incluso meses, y puede requerir informes adicionales si el inmueble se encuentra en una zona protegida o con valor patrimonial.
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, también será necesario obtener la autorización de la comunidad en ciertos casos. Por ejemplo, si la obra afecta a elementos comunes como patios, fachadas, terrazas, bajantes o estructuras, será preciso el acuerdo en junta de vecinos. Esto se debe a que estos elementos no pertenecen exclusivamente al propietario de una vivienda, sino que forman parte del conjunto del edificio y, por tanto, cualquier intervención requiere consenso.
Además, en algunos municipios o en determinadas circunstancias, pueden exigirse otros permisos adicionales, como la licencia de ocupación de vía pública si es necesario colocar un contenedor de escombros o andamios en la calle. También es importante tener en cuenta los horarios permitidos para ejecutar las obras, ya que los ayuntamientos suelen establecer franjas horarias concretas para evitar molestias a los vecinos.
En zonas protegidas o en edificios catalogados como patrimonio histórico, la normativa es mucho más estricta. Cualquier intervención, por pequeña que sea, debe contar con la aprobación de la administración competente en materia de patrimonio, lo que suele implicar un mayor control y supervisión. En algunos casos, incluso se prohíbe cualquier tipo de reforma que altere la configuración original del inmueble.
Estas son las tendencias en 2025
En 2025, las tendencias en reforma de viviendas reflejan un enfoque cada vez más consciente hacia la sostenibilidad, la eficiencia energética y la adaptabilidad de los espacios. Las reformas ya no se centran únicamente en la estética, sino que buscan transformar los hogares en entornos más saludables, funcionales y preparados para el futuro. Esta evolución responde tanto a cambios en el estilo de vida como a la creciente preocupación por el medio ambiente y el ahorro energético.
Una de las principales tendencias es la apuesta por la eficiencia energética. Las reformas incluyen cada vez más la instalación de sistemas de aislamiento térmico en fachadas y cubiertas, ventanas con rotura de puente térmico y doble o triple acristalamiento, y la incorporación de energías renovables, como paneles solares. Además, se instalan equipos de aerotermia para calefacción y agua caliente sanitaria, que permiten un consumo energético más bajo y una menor emisión de CO₂.
La sostenibilidad también se manifiesta en la elección de materiales. Se da preferencia a los elementos naturales, reciclados o de bajo impacto ambiental, como maderas certificadas, pinturas ecológicas sin compuestos volátiles, revestimientos de piedra natural o suelos de bambú. La economía circular gana protagonismo, fomentando el reaprovechamiento de materiales existentes en lugar de desecharlos.
Por otro lado, los espacios interiores se diseñan con una mayor flexibilidad. El modelo tradicional de vivienda compartimentada está dando paso a espacios abiertos, multifuncionales y modulables, que permiten adaptarse a diferentes usos según el momento del día o las necesidades familiares. Las cocinas abiertas al salón, los espacios de trabajo integrados en zonas comunes y los muebles multifunción son ejemplos claros de esta tendencia.
El diseño biofílico también cobra fuerza. Se busca incorporar elementos de la naturaleza dentro de la vivienda para mejorar el bienestar emocional. Esto se traduce en el uso de colores naturales, la presencia de vegetación interior, la entrada abundante de luz natural y una mayor conexión visual con el exterior.
Finalmente, la tecnología tiene un papel protagonista. Las reformas incluyen la domotización del hogar, con sistemas inteligentes de iluminación, climatización, seguridad y control de consumo energético, todo gestionado desde dispositivos móviles. Estas soluciones no solo mejoran el confort, sino que también permiten un uso más eficiente de los recursos.
